Что такое техническое заключение для перепланировки

Если вы собираетесь сделать в своей квартире перепланировку, которая предполагает серьезные изменения в инженерных системах, несущих конструкциях и т.п., сначала необходимо убедиться, что подобная перепланировка разрешена законом, и что состояние вашего дома и квартиры позволяет провести подобные работы.

К “серьезной” перепланировке относят выполнение проемов в капитальных стенах, расширение кухни или ее перенос, снос перегородок, расширение “мокрых зон”, изменение конструкции полов и многое другое.

Как правило, подобные работы требуют обязательного получения технического заключения, которое подтверждает удовлетворительное состояние конструкций дома для проведения конкретной перепланировки.

Техническое заключение необходимо для того, чтобы убедиться в возможности проводить планируемые ремонтные работы. Оно оформляется после того, как специалист проверит несущие стены и другие места квартиры, которые владелец собирается затрагивать в ходе перепланировки. Например, он проведет обследование межпанельного стыка, который находится над капитальной стеной, проверит балки перекрытий.

В этой статье мы расскажем о видах технических заключений, а также о ситуациях, когда нужен тот или иной вид этого документа.

Виды технического заключения

Техническое заключения для перепланировки бывает разным. В частности, этот документ бывает двух типов. Первый составляется, чтобы подтвердить возможность перепланировки, которую владелец квартиры только намеревается делать. Второй тип технического заключение выдается уже по факту перепланировку, которая была сделана ранее.

Техническое заключения для будущей перепланировки

Большинство видов перепланировок и особенно те, что мы в начале статьи отнесли к сложным, требуют разработки проектной документации, которая, как правило, включает в себя техническое заключение.

Подтверждение этому можно найти в законодательных актах. В частности, в постановлении правительства столицы под номеров 508 сказано, что, в том случае, если проект перепланировки квартиры не является типовым, то в составе такого проекта обязательно техническое заключение, которое подтверждает возможность осуществления планируемых работ.

В данном случае существуют условия, в зависимости от которых оформление проектной документации будет отличаться. Варианта два. В первом случае, когда с несущими конструкциями не происходит никаких изменений, разработкой проекта может заниматься любая компания, которая имеет статус саморегулируемой организации (сокращенно СРО).

Во втором случае капитальные стены затрагиваются, а это значит, что техническое заключение может сделать только автор данного дома. Как правило, автором дома является государственный проектный институт.

Больше всего домов в Москве принадлежит авторству МНИИТЭП.

Отдельная ситуация – когда автора уже не существует или здание является частью исторической застройки. Если ваш дом относится к таковым, значит вам нужно оформлять всю необходимую документацию в проектном институте ”Мосжилниипроект”.  Эта организация занимается разработкой технических заключений для тех домов, которые относятся к старому фонду. Также этот институт делает документы и для новых домов, но организация-автор которых юридически больше не существует.

Техническое заключение не требуется в нескольких случаях: когда выполняемые работы не слишком сложные и подпадают под категорию косметического ремонта, а также в том случае, когда перепланировка делается по типовому проекту.

К косметическому ремонту относятся работы, которые предполагают обновление различных покрытий в квартире, перенос мебели и т.п. Работы в ходе косметического ремонта делятся на отделочные, а также монтажные и демонтажные. Это поклейка обоев, покраска каких-либо покрытий в квартире, установка сантехники на место имеющихся инженерных коммуникаций, установка мебели, натяжных потолков и многого другого.

Главный признак косметического ремонта – он не меняет конфигурацию квартиры. С помощью грамотного косметического ремонта можно изменить дизайн однокомнатной квартиры без перепланировки или квартиры побольше, но изменения на этом закончатся.

Типовые перепланировки – это “стандартные” версии перепланировок, которые были утверждены автором дома. Типовый проект перепланировки – противоположность индивидуальному. Плюсы такого проекта в том, что его не нужно согласовывать, не нужно получать техническое заключение и тратить деньги на разработку проектной документации. Однако в типовой проект перепланировки нельзя вносить никаких изменений. Такой проект может просто не понравиться владельцу квартиры, но отойти от него даже в незначительных мелочах нельзя.

Кроме того, типовую перепланировку можно делать не во всех домах. На сегодняшний день каталог типовых перепланировок выпустил только проектный институт МНИИТЭП. Это значит, что подобный проект доступен только для построек, автор которых – именно этот институт. Еще один важный момент – типовую перепланировку использовать не получится, если ваша квартира отличается от первоначального варианта даже не значительно. Встречаются случаи, когда серия дома совпадает, но присутствуют определенные изменения.

Техническое заключение по факту

Оно необходимо в том случае, когда существует необходимость узаконить перепланировку квартиры после перепланировки, которая была уже сделана ранее, но не была согласована с соответствующими государственными структурами.

Во время процедуры узаконивания перепланировки, нужно будет получить акт о завершенной перепланировки. А для последнего нужно техническое заключение, которое подтвердит, что проведенные работы безопасны и не нанесут постройке никакого вреда. Надо отметить, что узаконить перепланировку получится только в том случае, если проведенные работы попадают в категорию разрешенных. Иначе придется возвращать прежнюю конфигурацию квартиры.

Лучше всего согласовать перепланировку квартиры в нужный срок и по положенной процедуре. Нелегальная перепланировка грозит владельцу квартиры большими штрафами и другими проблемами. Например, продать квартиру с незаконной перепланировкой будет довольно непросто. Скорее всего, сделать это не получится, а если и получится – то по очень заниженной цене. Отдельный вопрос – это согласование перепланировки нежилого помещения, например, магазина или офиса. Для нежилых помещений меньше ограничений для перепланировки, поэтому и процесс согласования будет проще.

Как делается техническое заключение

Техническое заключение создается по итогам обследования квартиры инженером. Специалист проектной организации приходит в квартиру, в которой планируются работы, определяет, где находятся несущие стены, оценивает, в каком состоянии находятся капитальные конструкции. Инженер осуществляет разного рода замеры, а затем проводит расчеты. Иногда ему приходится вскрывать отделочные слои в некоторых местах.

Во время обследования квартиры специалист выясняет, насколько изношены несущей конструкции и можно ли трогать во время перепланировки, не создавая опасности для всей конструкции дома. Инженер по результатам проверки определит, можно ли делать проемы в капитальных стенах, также он выявит различные дефекты, которые потенциально могут препятствовать ремонтным работам.

Если автор вашего дома – МНИИТЭП, инженер непременно проверит, есть ли перепланировка у соседей. Такое требование есть именно у этого проектного института, большинство других организаций-авторов этого не требуют.

Руководствуясь данными этой проверки и составляется техническое заключение. Оно подтверждает допустимость перепланировки. Заключение содержит специальные расчеты, которые говорят о том, что перепланировка в квартире не будет грозить безопасности конструкций. Создавая техническое заключение инженер оценивает, насколько планируемое переустройство соответствует санитарным и строительным нормам.

Из чего состоит техническое заключение

Этот документ имеет текстовую и графическую часть. Текстовая включается в себя титульный лист, введение и оглавление, общую часть, результаты обследования, расчеты и выводы, а также перечня нормативной документации, которая использовалась при составлении заключения.

В общей части указан тип постройки, свойства материалов, а также заявление клиента и техническое задание. В разделе “результаты обследования” указана информация о прочности перекрытий, о балках, звукоизоляции и т.п. Есть в квартире найдены дефекты, то сведения о них будут внесены в этот раздел.

Если проект перепланировки создавался компанией со статусом саморегулируемой организации, к техническому заключению должно быть приложено соответствующее свидетельство.

Графическая часть состоит из двух планов квартиры: один отображает настоящее состояние жилища во время обследования, на другом указаны предполагаемые изменения. Графическая часть включает в себя чертежи конструкций квартиры, которые обследуются, а также поэтажного плана. Если есть необходимость, в заключение добавляют фотоматериалы.

Выводы

Техническое заключение понадобится в том случае, когда проводится “сложная” перепланировка – то есть, делаются проемы в капитальных стенах, демонтируются перегородки, переносятся инженерные коммуникации, и в целом, меняется конфигурация квартиры. Техническое заключение можно получить в компании, которая имеет статус саморегулируемой организации или у автора дома.