Разделение одной квартиры на две

Обычно разделение квартиры происходит гораздо реже, чем обратное действие – ее соединение. Большинство жильцов стремятся наоборот увеличить свою жилую площадь. Но если квартира достаточно большая и жильцы имеют на это причины, то разделение – это способ четко разделить личное пространство. Цена перепланировки квартиры в Московской области или Москве подобным образом будет достаточно недешевой – ведь это довольно сложная перепланировка. 

Существует два вида разъединения квартир: горизонтальный и вертикальный. В первом случае речь идет о разделении квартиры, которая находится на одном этаже. Вертикальное разделение – это разделение квартиры, расположенной на двух этажах и больше.

В каких случаях разделение квартиры возможно?

Скорее всего, препятствий не будет для разделения квартиры, которая состоит из двух ранее объединенных квартир. В таком случае, в ходе перепланировки можно просто вернуть все, как это было до объединения квартир. Мотивы этого могут быть различными: допустим, в большой квартире теперь живут две семьи и каждая из них хочет иметь персональную квартиру. Либо же владелец большой квартиры не нуждается в такой обширной площади и намеревается в будущем сдавать вторую квартиру, которая образуется после разделения.

Но возможно разделить и обычную квартиру. Но сделать это можно будет при условии, что площадь каждый квартиры после перепланировки будет достаточной для полноценного проживания. Ведь надо учесть, что в каждой квартире должен быть свой санузел, собственная кухня и одна жилая комната. Иначе получить разрешение на подобную перепланировку не получиться. Поэтому разделение квартир – это перепланировка, которая более осуществима в первую очередь в больших квартирах.

Во время подобной перепланировки необходимо соблюдать соответствующие правила, что в некоторых случаях может быть довольно непростой задачей. Как известно, помещение “мокрых зон” нельзя располагать прямо над жилыми помещениями соседей снизу. То же правило касается и кухонь – они не должны “наползать” на жилые помещения соседей снизу. Согласно законодательству, подобная перепланировка приведет к ухудшению жилищных условий ваших соседей.

Но в то же время собственник квартиры, в которой происходит перепланировка, не может ухудшать и свои собственные жилищные условия. Это значит, что он не может переносить свои жилые помещения таким образом, чтобы они оказывались под санузлом или кухней соседа сверху. Такая перепланировка тоже не будет согласована. Поэтому во время разделения квартиры необходимо обязательно учитывать расположение помещений в квартирах соседей сверху и снизу.

В особом положении в контексте перепланировки находятся квартиры на первом и последнем этаже. Владелец квартиры на первом этаже может спокойно передвигать свой санузел и кухню в любое место, потому как под ним нет жилых помещений. Такая же ситуация может быть и в квартире на втором этаже, если под ней находится нежилое помещение – например, магазин или кафе. В квартире на последнем этаже эти ограничения сохраняются, однако в такой квартире можно расширять и переносить площадь жилых помещений как угодно, ведь они в любом случае не окажутся над “мокрой зоной” соседей сверху. 

Еще одно обязательное условие во время разделения одной квартиры на две – в каждое новообразованное помещение должен быть отдельный вход с лестничной площадки. При обустройстве входа обязательно должны учитываться нормы противопожарной безопасности и санитарные правила.

Для создания второго входа понадобится делать проем в несущей стене. А на практике осуществить это можно будет не в каждой квартире. Возможность сделать такой проем зависит от типа дома, его состояния, наличия таких же проемов у соседей сверху и снизу. Например, в домах старого фонда несущие конструкции могут быть признаны уже недостаточно прочными и надежными, чтобы в них дополнительно делать проем. Чтобы сделать проем в несущей стене, сначала нужно получить техническое заключение от организации-автора дома. Инженер проверит состояние дома и его стен и на основе этого исследования станет известно, можно ли в данном доме делать подобные работы.

При разделении квартиры нужно будет оборудовать новый санузел и кухню. Для них нужен будет обеспечить соответствующую вентиляцию, сделать канализацию, провести водоснабжение.

Все это нужно будет подключить к общедомовых коммуникациям. Помимо всего этого, нужно будет переделывать схему подачи электроэнергии.

Не стоит начинать делать разделение самостоятельно. Если во время незаконной перепланировки будут сделаны работы, противоречащие правилам, то узаконить перепланировку квартиры после перепланировки будет невозможно. Придется возвращать прежнее состояние квартиры.

Как разделить?

Разделение квартиры – это сложная перепланировка, которую нужно будет обязательно предварительно согласовать. Реализовать подобную перепланировку можно будет далеко не в каждой квартире, поэтому сначала нужно изучить условия, при которых такое разделение возможно и узнать, можно ли сделать это с вашей квартирой.

Однокомнатная квартира

Варианты перепланировки 1 комнатной квартиры фактически не предполагают возможности разделения ее на две части. Площадь однокомнатной квартиры слишком маленькая, чтобы сделать из нее две полноценные квартиры со своим санузлом, кухней и комнатой. К тому же, нужно не забывать о правах соседей – об этом мы говорили выше. Чтобы представить техническую возможность выполнения всех этих условий, можно сделать эскиз, чтобы визуализировать всю информацию. Однако подобную перепланировку осуществить получится вряд ли.

Двухкомнатная квартира

Разделение квартир тоже изредка входит в варианты перепланировки 2 х комнатной квартиры. Но в этом случае есть все-таки больше шансов соблюсти все необходимые правила, которых немало. Надо помнить, что в каждой квартире после разделения должен быть санузел и кухня, минимум одно жилое помещение. Не стоит забывать и об отдельном входе.

Многие собственники пытаются расширить площадь квартир за счет балкона и лоджии. Но объединение внутреннего помещения с балконом запрещено строительными правилами. Это нарушает тепловой контур дома. Максимум, что можно сделать – это поставить между балконом и комнатой прозрачные французские двери, а сам балкон утеплить специальными материалами. Несмотря на то, что жильцы в принципе могут использовать балкон в самых разных целях, балкон все равно не будет юридически считаться жилым помещением, потому как по правилам его можно использовать только по назначению.

Возможность разделить двухкомнатную квартиру зависит от каждого отдельного случая. Подобное согласование перепланировки квартиры в Москве цена будет составлять примерно 250 - 300 тысяч рублей. 

Трехкомнатная квартира

Это уже наиболее реальный вариант по сравнению с вышеназванными. Площадь такой квартиры больше, а значит и возможностей учесть все необходимые правила при разделении квартиры возрастают. Опять же, чтобы оценить реальность такой перепланировки, нужно создать эскиз, соответствующий всем строительным нормам. Разделение квартиры – перепланировка очень сложная, поэтому ее удастся реализовать не в каждой трехкомнатной или четырехкомнатной квартире.

Какие документы нужны?

Для разделения квартиры понадобится аналогичный пакет документов, что и для обычной перепланировки. Это документы БТИ, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Нужен будет проект перепланировки квартиры Московская область или для Москвы. Его можно получить в любой компании со статусом саморегулируемой организации. Потому как скорее всего придется затрагивать несущие стены, понадобится техническое заключение.

Дальнейшие действия стандартные: подача документов в жилищную инспекцию, ожидание разрешения, непосредственно ремонтные работы, проверка перепланировки комиссией, получение акта о законченной перепланировке, получение новых документов БТИ.

Выводы

Разделение квартиры – это очень сложная перепланировка, которая требует учета множества нюансов. Квартира должна иметь достаточную площадь для этого, в каждой созданной квартире должен быть свой санузел, одна жилая комната, кухня, собственный отдельный вход. Необходимо будет делать оборудовать новый санузел и кухню вентиляцией, водоснабжением и канализацией. Реализовать это все достаточно сложно. Разделение квартиры – довольно редкая и трудно осуществимая перепланировка. Тем не менее, в некоторых случаях это теоретически возможно. 

Напомним, что перепланировка нежилого помещения в Москве или другом городе тоже обязательно требует процедуры согласования.