Перепланировка в домах МНИИТЭП и инженерное обследование

Москва – это один самых крупных городов мира. Наиболее активно застраиваться столица начала в 50-е года прошлого века. Именно в это время изобрели технологию типового строительства. Если раньше здания возводили только по индивидуальным проектам, что было долго и дорого, то примерно с середины 20 века началось бурная застройка серийными многоквартирными домами.

Большая часть построек по новой технологии проектировались проектным институтом МНИИТЭП. Новые дома преимущественно были построены по панельному и блочному типу.

Популярных серий домов, которые были построены по чертежам этого проектного института, довольно много. В частности, это дома таких серий, как П44, II - 49, II - 68 и многие другие.

Дома, спроектированные специалистами этого института, обладают своими преимуществами, но и имеют недостатки. Именно чтобы устранить эти недостатки, собственники квартир прибегают к перепланировкам, узнают, какие есть варианты перепланировки 2 х комнатной квартиры и т.п. К тому же, планировка квартиры – это все-таки дело вкуса. В то время как одного человека будет полностью все устраивать, другой пожелает все переделать.

Так или иначе, владельцы квартир в домах, построенных под началом МНИИТЭП, делают перепланировки, чтобы улучшить условия проживания, расширить пространство или просто поменять надоевшую планировку и воплотить какой-нибудь дизайнерский проект. Но тут они сталкиваются с проблемой: в панельных домах большинство стен – несущие. А это усложняет процесс перепланировки, ведь несущие стены демонтировать нельзя.

Тем не менее, разрешается сделать проем в несущей стене. Но прежде чем приступать к этому, необходимо получить разрешение на перепланировку от жилищной инспекции. Но чтобы получить разрешение на подобные изменения, необходимо техническое заключение.

Когда затрагиваются несущие конструкции, техническое заключение нужно получать от автора дома, в нашем случае – от МНИИТЭП. Специалисты проектного института проводят инженерное обследование. В его ходе они выясняют – можно ли в этой квартире осуществить задуманную владельцем перепланировку, позволяет ли это состояние дома.

Если ответ инженеров будет положительным, то хозяин получит техническое заключение и сможет сделать у себя желаемую перепланировку. 

Кстати, МНИИТЭП разработал каталог, где есть перепланировка типовых квартир проекты на разные вкусы. Минус – в некоторой скудности проектов и невозможности отклонится от них. Плюс – не надо платить за проект. 

Процедура инженерного обследования

Прежде чем обращаться в проектный институт за техническим заключением, необходимо получить техпаспорт квартиры в Бюро технической инвентаризации. Когда на руках у вас будет поэтажный план квартиры, можно будет уже идти на консультацию в МНИИТЭП. На консультацию нужно взять с собой документы БТИ, которые вы получили.

Во время встречи с сотрудниками проектного института владелец квартиры объясняет, в каком месте он хотел бы сделать проем. Изначально неосуществимые планы таким образом отсеиваются уже на этапе консультации. Если нормативная возможность сделать проем есть, то хозяин квартиры договаривается о выезде инженера на дом. За вызов инженера придется заплатить около 10 тысяч. Он проведет обследование дома, и по его результатам будет составлено техническое заключение.

Стоимость оформления перепланировки квартиры в доме, автором которого является МНИИТЭП, будет недешевым удовольствием. Лишь за составление технического заключения за осуществление одного проема в несущей стене будет стоить порядка 50 тысяч рублей.

Во время инженерного обследования специалисту проектного института надо будет изучить не только вашу квартиру, но и квартиры соседей сверху и снизу. Поэтому необходимо заранее договориться с соседями, чтобы в назначенное время они были дома и смогли открыть дверь инженеру. Он будет проверять, есть ли у соседей проемы в капитальных стенах. Это может повлиять на согласование вашей собственной перепланировки.

Если же квартира находится на первом этаже, инженеру необходим будет доступ в технический подвал, а если на последнем этаже – то нужно будет проверить чердак. Нужно до визита инженера сообщить об этом управляющей компании, чтобы обеспечить ему доступ в подвал или на чердак.

Надо отметить, перепланировка нежилого помещения в нежилом здании требует тех же процедур согласования.

Что делает инженер

Во время обследования стена будет очищена – с нее придется снять обои или штукатурку. Это нужно будет сделать во всей длине перегородки на высоте не больше 180 сантиметров от пола. Также необходимо будет вскрыть половую стяжку на всю длину стены.

Сначала специалист проектного института визуально осмотрит стену, в которой планирует новый проем. Также внимание будет уделено примыкающим стенам, и стенам у соседей сверху и снизу, которые находятся непосредственно над тем местом, где предполагается новый проем.

Также инженер исследует межпанельный стык. Он находится под стеновой панелью. Во время строительства дома перекрытия могут уложить с некоторым смещением по отношению к стенам. А если нагрузки распределены неравномерно, это может привести к серьезным последствиям, вплоть до аварии. Чтобы убедиться в том, что проем в этой стене делать можно, инженер сделает на месте планируемого проема небольшое сквозное отверстие на уровне пола.

Линия стыка перекрытий должна отвечать правилам, проходить точно посередине стены и быть узкой.

Кроме этого, инженер проводит инструментальное обследование и обследование ультразвуком, в ходе которого он выясняет, насколько прочен бетон, обнаруживает разнообразные деформации в панели, трещины в стенах, если они есть. Затем проводятся инженерные расчеты. Согласование перепланировки в нежилом здании и обследование происходит по схожей процедуре.

Что включает в себя техническое заключение?

Техзаключение состоит из титульного листа, на котором указаны сведения об объекте перепланировки, а также информация о МНИИТЭП. Затем идет содержание. Состав этого документа включает в себя пояснительную записку. В ней содержатся сведения о состоянии дома, результаты инженерного обследования, инженерные расчеты. В пояснительной записке находятся и выводы специалистов о том, можно ли делать в квартире задуманную перепланировку, а также рекомендации по проведению будущей перепланировки.

Техзаключение включает в себя графическую часть. Это планы квартиры: в настоящий момент и с будущей предполагаемой перепланировкой, также здесь содержатся инженерные чертежи и т.п.

Документ завершается списком правовых актов, которые использовались во время составления, и методиками расчета.

Подождать разработку этого документа придется примерно месяц. Есть у него и срок действия – он закончится через год после регистрации.

Кстати, если вы не знали, то узаконить перепланировку нежилого помещения можно по похожей процедуре, как и происходит узаконивание перепланировки в обычной квартире.

Что делать дальше?

На получении технического заключения процесс согласования не заканчивается. Помимо него, нужно еще получить проект перепланировки. За ним можно обратиться в компанию, которая имеет статус саморегулируемой организации. Кстати, проект перепланировки нежилого помещения для согласования тоже нужно получать в таком же порядке, что и для согласования обычной квартиры. Понадобится копия документов, подтверждающих право собственности. В зависимости от вида перепланировки могут быть нужны и другие документы. 

Пакет документов нужно будет подать в жилищную инспекцию через МФЦ. На месте будет заполнено заявление. Ответа придется подождать примерно 25 дней. Если он окажется утвердительным, то можно приступать непосредственно к самим работам по перепланировке.

Отметим, что перепланировка без согласования считается незаконной. Собственнику рано или поздно придется ее узаконивать. Если перепланировка уже была проведена, то для того, чтобы ее узаконить, понадобится аналогичный пакет документов, что и для обычного согласования. Но техническое заключение будет другое – “о безопасности проведенных работ”.

Техзаключение снова надо будет получать у МНИИТЭП. Но на этот раз стоить оно будет гораздо дороже – порядка 120 тысяч рублей. Во время обследования инженер также проверит, насколько хорошо выполнено усиление проема металлическими конструкциями.

Исходя из всего, этого рекомендуем вам согласовывать все заранее. Это проще и дешевле, чем вводить потом запросы в поиске вроде “самовольная перепланировка квартиры узаконить” и платить в несколько раз больше.